중요한 점: 이 금액은 확정 고지서가 아니라 예정액입니다. 관리처분 단계에서 사업비 규모를 가늠하기 위해 추산한 것이고, 실제 부담금은 준공 후 집값과 공사비를 반영해 다시 계산합니다. 재초환, 한 줄로 말하면 재건축초과이익환수제(재초환)는 재건축으로 집값이 오른 몫 가운데 "보통 오를 만큼"과 "공사에 든 돈"을 빼고 남은 초과이익의 일부를 부담금으로 거두는 제도입니다. 계산은 이렇게 합니다.
초과이익 = 종료 시점 집값 − (개시 시점 집값 + 정상 집값 상승분 + 개발비용)
개시 시점: 조합설립 인가 일 (2024년 개정 이후 기준)
종료 시점: 준공일
정상 집값 상승분: 같은 기간 주변 집값이 평균적으로 오른 만큼
개발비용: 공사비, 설계비, 각종 세금 이렇게 구한 1인당 초과이익이
8천만 원 이하면 면제이고, 넘는 부분은 5천만 원 구간마다 10%에서 최고 50%까지 높은 비율을 적용합니다. 이 기준은 2024년 3월부터 시행된 개정 법에 따른 것입니다. 4억 6천만 원은 어떻게 나왔나 강남구와 한국부동산원은 단지 전체 집값이 사업 개시 시점 약
13조 9,892억 원에서 준공 시점 약 36조 8,059억 원으로 오른다고 가정했습니다. 여기서 정상 상승분과 개발비용을 뺀 1인당 평균 초과이익이 약11억 669만 원입니다. 이 11억 원에 부과 구간을 적용하면 다음과 같습니다.
은마만의 일이 아닙니다
재초환은 2006년 도입됐지만 유예와 소송이 반복되면서 지금까지 실제로 부담금을 낸 곳은 한 곳도 없습니다. 그런데 올해 들어 실제 부과 움직임이 잇따르고 있습니다.
반포 현대(현 반포 센트레빌 아스테리움): 2021년 7월 입주한 단지로, 서초구가 연내 부담금 부과를 추진하고 있습니다. 개정 법 기준으로 첫 실제 부과 사례가 될 가능성이 큽니다.
반포 래미안 트리니 원(옛 반포 3주구): 예상 부담금이 2020년 추정치 가구당 4억 200만 원에서 약 7억 원 수준으로 커졌다는 보도가 나왔습니다. 부담금을 누가 떠안느냐에 따라 같은 평형 호가가 크게 벌어지기도 합니다.
전국 규모: 부과 예상 단지는 60곳이 넘고, 이 중 46곳(약 1만 8천 가구) 이 서울에 있습니다.
정부와 업계의 입장
국토교통부: 2024년 3월 개정 법 시행일을 기준으로 5년의 부과 기간이 계산된다고 보고, 2029년까지 부과할 수 있다는 입장입니다. 법제처 해석과 법률 자문도 진행 중입니다.
서초구: 11월 4일 재초환 폐지를 요구하는 건의문과 주민 청원을 국토부에 냈습니다. 사업 지연과 공급 위축을 이유로 들었습니다.
조합·정비업계: 팔지도 않은 집의 "미실현 이익"에 부담금을 매기고 나중에 양도소득세까지 내는 것은 이중과세라고 주장합니다. 부과되면 가처분 신청과 행정소송으로 맞서겠다는 조합도 있습니다.
부담금을 줄일 수 있는 방법
2024년 개정 법에는 감면 장치가 있습니다.
1주택자 장기보유 감면: 준공 시점까지 1가구 1주택을 오래 보유한 조합원은 보유 기간에 따라 최대 70%까지 감면받습니다. (20년 이상 보유 시 최대)
고령자 납부 유예: 만 60세 이상 1주택자는 집을 팔거나 물려줄 때까지 납부를 미룰 수 있습니다.
국토부는 이런 감면을 받으려면 해당 조합원이 직접 소명해야 한다고 설명했습니다.
즉, 4억 6천만 원은 "평균"이고 감면 전 금액이라, 오래 보유한 1주택자는 실제로 훨씬 적게 낼 수 있습니다. 반대로 최근에 산 사람이나 다주택자는 감면이 거의 없습니다.
앞으로 일정
관리처분계획 인가 이주·철거 및 착공 준공 (예정액 산정은 2035년 10월 가정) 준공 후 실제 집값과 공사비로 부담금 확정·부과 최종 금액은 10년 가까이 뒤에 정해지므로, 그사이 집값 흐름과 법 개정 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 은마 조합원은 지금 4억 6천만 원을 내야 하나요? 아닙니다. 이번 통지는 예정액이며 납부 고지가 아닙니다. 실제 부과는 준공 후에 이뤄집니다.
Q. 모든 조합원이 똑같이 4억 6천만 원인 가요? 아닙니다. 4억 6,334만 원은 1인당 평균입니다. 보유 기간, 1주택 여부, 나이에 따라 감면이나 납부 유예가 달라집니다.
Q. 집을 팔면 부담금을 안 내도 되나요? 재건축 부담금은 준공 시점의 조합원에게 부과됩니다. 그래서 관리처분 전에 집을 파는 조합원이 늘고 있다는 보도도 있습니다. 반대로 사는 쪽은 부담금까지 떠안을 수 있어, 거래 가격에 이 부분이 반영되는지 꼭 확인해야 합니다.
Q. 재초환이 폐지될 가능성은 있나요? 서초구와 정비업계가 폐지를 요구하고 있지만, 국토부는 현행법대로 부과하겠다는 입장입니다. 법 개정은 국회를 거쳐야 하므로 현재로서는 단정하기 어렵습니다.
Q. 재건축 부담금과 추가 분담금은 뭐가 다른가요? 추가 분담금은 공사비 등 사업비가 부족해 조합원이 더 내는 돈이고, 재건축 부담금은 재건축으로 생긴 초과이익 일부를 나라에 내는 돈입니다. 둘은 따로 계산돼 각각 냅니다.
마치며
은마아파트의 1인당 4억 6천만 원은 초과이익 약 11억 원에 최고 50% 구간이 적용된 결과이며, 아직은 감면 전 평균 예정액입니다. 최종 금액은 준공 후 실제 집값과 공사비, 그리고 그사이 법이 바뀌는지에 따라 달라집니다. 연내 반포 현대에 첫 실제 부과가 이뤄질지가 앞으로 강남 재건축 전체의 방향을 가늠할 첫 신호가 될 것입니다. 이 글은 보도 내용을 정리한 정보 제공용이며, 개별 조합원의 부담금은 보유 기간과 주택 수에 따라 다르니 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.